Please enable JS
Gayrimenkul Yatırımında Dikkat Edilmesi Gereken Faktörler

Gayrimenkul Yatırımında Dikkat Edilmesi Gereken Faktörler

2019-02-14/Emlak - hulusi

Sizlere gayrimenkul, ev, emlak, arsa, daire, konut, ofis, işyeri vb. yatırımlarda dikkat edilmesi gereken noktalardan bahsedeceğim. Diğer yatırım türlerine göre karşılaştırıldığında gayrimenkul yatırımları, düşük likitide nispeten uygun bir risk / ödül profilini içerir. Gayrimenkule yatırım yaparken göz önünde bulundurulması gereken en önemli faktörlerden bazılarını görelim.

1. Mülkün Yeri

Geçmişte olduğu kadar bugünde seçilecek mülkün yeri emlak yatırımlarında karlılık için en önemli faktör olmaya devam ediyor. Tesislere yakınlık, ferah alanları, mahalle durumu, doğal manzaralar vb. Konut mülk değerlemeleri için önemli faktörlerdir. Ticari alanlara, alışveriş merkezlerine, eğitim kurumlarına, sağlık kurumlarına, depolara, ulaşım merkezlerine, otoyollara, vergiden muaf alanlara vb. Yakınlık, mülkiyet değerlemelerinde önemli bir rol oynamaktadır.

Bu noktada ihtiyacınız olan şey seçiceğiniz yerin yatırım dönemi boyunca nasıl bir gelişme göstereceği hakkında orta ve uzun vadeli bir görüş. Bugün bir konut binasının arkasındaki açık alan, gelecekte gürültülü bir üretim tesisi haline getirilerek, konut değerlemesi daha az karlı hale getirilebilir. Karar vermeden önce bölgedeki komşu alanların, kuruluşların ve serbest arazilerin mülkiyeti, türü ve kullanım amacı hakkında kapsamlı bir kontrol yapılmasını tavsiye ederim.

2. Gayrimenkulün Yüksek Değerlemesi

Satın alma sırasında emlak kredisi kullanılması, satış sırasında fiyatın belirlenmesi, yatırım analizi, sigorta primi ve vergilendirme - hepsi emlak değerlemesine bağlıdır.

Yaygın olarak kullanılan değerleme metodolojileri:

  • Satışların Karşılaştırması Yaklaşımı: Yeni ve eski mülkler için en yaygın olan ve en çok benzer özelliklere sahip mülklerin, yakın zamanda ki satışlarının karşılaştırılması.

  • Maliyet Yaklaşımı: Tüm maliyetler güncel veriler göz önünde bulundurularak karşılaştırılır. Toplam maliyet eksi amortisman - yeni inşaat için uygunluk gibi durumlar göz önünde bulundurularak beklenmedik durumlara karşı tedbir alınır.

  • Gelir Yaklaşımı: Yapılacak olan nakit ödemenin kendini ne kadar sürede amorti edeceği doğru hesaplanmalıdır. Bu bakımdan kiralama için uygunluk durumu her zaman bir seçenek olarak önünüzde bulunmalı.

3. Yatırım Amacı ve Yatırım Ufku

Gayrimenkuldeki düşük likidite ve yüksek değerli yatırımlar göz önüne alındığında; özellikle net bir şekilde açıklık bulunmaması, yatırım ipoteği durumunda mali sıkıntı dahil olmak üzere beklenmeyen sonuçlara neden olabilir.

Aşağıdaki kategorilerden hangisinin amacınıza uygun olduğunu belirleyin ve kendinizi buna göre hazırlayın:

  • Satınalmak : Kiralardan tasarruf, mülkiyete kişisel dokunuşlarınızın getireceği faydalar ve zamanla mülkiyetin değer kazanması

  • Satın Alıp Kiraya Vermek: Düzenli gelir ve uzun vadeli mülkiyetinizin değer kazanması gibi getirileri vardır. Muhtemel anlaşmazlıkları ve yasal sorunları ele almak, kiracıları yönetmek, onarım işlerini yapmak, vs. gibi durumların size zaman ve para kaybettirebileceğini göz önünde bulundurmalısınız.

  • Al ve Sat (Kısa vadeli): Hızlı ve küçük oranlarda kar elde etmek için ideal yöntemdir. Genellikle kullanıma hazır veya satışa hazırlığı aşırı masraf ve zaman gerektirmeyen mülkleri değerinin biraz altında satın almak ve hazır olduklarında biraz yüksek fiyata satmak şeklinde özetlenebilir.

  • Al ve Sat (Uzun vadeli): Uzun bir süre boyunca beklemeyi göze alarak büyük kazanç elde etmek söz konusudur. Emeklilik planlaması, çocuğun eğitimi vb. uzun vadeli amaçlar için bir çözüm olarak düşünülebilir. Geleceğe yatırım yapmak için bölge istatistikleri çok iyi yorumlanmalıdır. 

4. Beklenen Nakit Akışları ve Kar Fırsatları

Yatırımın amacı ve kullanımı nakit akışlarını ve dolayısıyla kâr fırsatlarını etkiler.

Aşağıdaki kar ve gider modları için taslak projeksiyonlar geliştirebilirsiniz.

  • Kira gelirinden beklenen nakit akışı - Enflasyon kira geliri için ev sahiplerini tercih eder.

  • Uzun vadeli fiyatların değer kazanması nedeniyle iç değerde beklenen artış

  • Değer düşüklüğünün faydaları (ve mevcut vergi avantajları)

  • Yenileme için satış öncesi tadilat maliyet avantajı analizi

  • İpotekli kredilerin maliyet fayda analizi ve değer kazanımı

5. Kredi Kullanırken Dikkatli Olun - Tuzakları Tanıyın

Krediler elverişlidir ancak büyük bir bedelle gelebilir. Bugününüze fayda sağlamak için uzun yıllar boyunca yayılmış bir faiz maliyetine evet diyorsunuz ve gelecekteki gelirinizi taahhüt ediyorsunuz. Bu nitelikteki kredilerin nasıl kullanılacağını anlamak, ondan en üst düzeyde yararlanmanıza olanak sağlar. Riskleri göz ardı etmek büyük tuzaklara yol açabilir. Öngörülemeyen etmenler olabildiğince düşünülerek hareket edilmelidir.

Mevcut ve gelecekteki kazancınıza ve ödeme kabiliyetinize bağlı olarak, aşağıdakileri göz önünde bulundurun:

  • Durumunuza en uygun ipotek kredisi türüne karar verin (Sabit Oran, Ayarlanabilir Değişken Oran, Yalnızca Faiz veya Sıfır Peşinat)

  • Finansörler tarafından uygulanan şartlar ve koşullar ile diğer masrafların farkında olun

  • Daha düşük faiz oranları bulmak için uzmanlardan destek alın. Ayrıca daha düşük sigorta primi arayın.

6. Mevcut İnşaatlara Karşı Yeni İnşaatlara Yatırım

Yeni yapılan inşaatlar genellikle cazip fiyatlandırma, kişiselleştirme seçeneği, açıkça belgelenmiş olanaklar ve net başlıklar sunar. Yatırımcı, sadece inşaat şirketi ile muadil olarak ilgilenmek zorundadır. Riskler arasında mülkte gecikme, maliyetlerde artış, mahalle hakkında farkındalık yoktur.

İkinci el mülkiyetler, sıfır mülkiyetlerin tersi faktörlere sahiptir. Satın alınırken son durumu, belgeleri ve yasal meseleleri daha ayrıntılı olarak kontrol etmek gerekebilir.

Eğer illa ikinci el mülkiyet almayı düşünüyorsanız;

  • İnşaat şirketinin geçmiş projeleri ve yeni inşaat yatırımlarındaki itibarını kontrol edinin.

  • Eski yapılar için mülk tapularını  ve değerlendirme raporlarını gözden geçirin.

  • Aylık bakım maliyetlerinin, ödenmemiş borçlarının ve geçmiş vergi borçlarının farkında olun. Bu maliyetler düzenli nakit akışlarınızı ciddi şekilde etkileyebilir.

  • Kiralanan mülke yatırım yapmak (başkalarının mülkiyeti) - Kira kontrollümü, kira kontratı varmı veya serbest piyasamı? Kira süresi dolmak üzeremi? Kiracı lehine yenileme seçeneği varmı? İç mallar kiracıya veya mal sahibinemi ait? vb bilinmesi gereken tüm ayrıntıların farkında olun.

7. Dolaylı Yatırımlar

Bütçeyi  uzun vadeli bir ufukta yönetmek herkes için değildir. Ayrıca, gayrimenkul sektörüne dolaylı olarak yatırım yapmak ve bu faydadan yararlanmak için birkaç alternatif var.

  • Gayrimenkul şirket hisse senetleri - Gayrimenkul şirketlerinin hisse senetleri borsalarda alınıp satılabilir.

  • Mortgage tahvilleri - Fiziksel mülkle korunan şirket tahvillerine kıyasla daha düşük getiri oranları sunarlar.

  • Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) - borsada işlem yaparken yüksek verim, vergi oranı ve yüksek likidite sunar.

Gayrimenkul yatırımları iyi bir yüksek değerli risk-getiri profili sunar. Yukarıda belirtilen faktörlerin dikkatlice göz önünde bulundurulması, yatırımcıların riskleri hafifletirken faydalarından yararlanmalarını sağlayacaktır.

93

BENZER HABERLER