Emsal (KAKS) Nedir ve Neden Önemlidir?
Emsal, ya da teknik adıyla KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı), bir arsa üzerine yapılabilecek net inşaat alanını belirleyen katsayıdır. Emsal, belediyeler tarafından imar planlarına göre belirlenir ve inşaat yapılabilirliğini doğrudan etkiler.
Arsa Alanına Göre Net İnşaat Alanı Nasıl Hesaplanır?
Hesaplama formülü basittir:
Net İnşaat Alanı = Arsa Alanı x Emsal
Varsayalım 170 m² bir arsa aldınız.
-
170 m² x 2.30 (emsal) = 391 m² kapalı alan
-
391 m² / 180 m² = 2.17 dairelik alan
Eğer müteahhitle %47 oranında anlaşırsanız, size bu projenin %47’si düşer:
-
2.17 x 0.47 = 1.02 daire
Yani sadece 170 m²’lik bir arsa yatırımıyla size net 1 adet 180 m² 4+1 daire düşebilir!
1 Adet 1+1 (45 m²) Daire İçin
-
45 m² / 0.47 = 95.74 m² kapalı alan gerekir
-
95.74 m² / 2.30 = 41.6 m² arsa
Yani yaklaşık 42 m² arsa yatırımıyla 1 adet 1+1 daire kazanabilirsiniz.
1 Adet 2+1 (75 m²) Daire İçin
-
75 m² / 0.47 = 159.57 m² kapalı alan
-
159.57 m² / 2.30 = 69.4 m² arsa
Yani yaklaşık 70 m² arsa yatırımıyla 1 adet 2+1 daire sahibi olabilirsiniz.
Kat Karşılığı Oran Nedir? Getiri Nasıl Etkilenir?
Arsanızı bir müteahhitle anlaşıp inşaat yapması için verdiğinizde, dairelerin belli bir oranı size kalır. Bu oran genellikle %45 - %50 arasındadır.
Örneğin %47 oranıyla anlaşırsanız, inşaat hakkınızın %47'si kadar daire alanı sizin olur.
Daha Büyük Projeler İçin de Yanınızdayız
Dilerseniz birkaç arsa sahibiyle birlikte hareket ederek çok daha büyük projelere adım atabilir, 96 dairelik bir projede siz de ortak olabilirsiniz. Örneğin 7500 m² bir arsa üzerinden yapılan bir hesapla:
7500 m² x 2.30 = 17.250 m² kapalı alan
17.250 / 180 m² = 96 daire
%45 müteahhit oranıyla:
-
43 daire arsa sahiplerine
-
53 daire müteahhite
Ancak bu sadece ilk adımdır. Çünkü projeler hazırlanırken ve satışa çıkarken genelde brüt alan üzerinden işlem yapılır. Brüt alan, sadece dairenin içi değil, koridorlar, merdivenler, asansörler, balkonlar, sosyal alanlar, otopark gibi ortak kullanım alanlarını da kapsar. Bu nedenle, net alana genellikle %20 ila %30 oranında bir fark eklenir. Yani örneğin 1000 m² net alan, brüt olarak 1200-1300 m²'ye ulaşabilir.
Daha geniş bir bakışla düşünecek olursak; inşaat maliyetleri hesaplanırken ise teknik hacimler, bodrum katlar, otopark, tesisat odaları gibi alanlar da dikkate alınır. Bu durumda inşaat firmaları genellikle %40 ila %50 arasında bir artışla brüt inşaat maliyet alanını hesaplar. Böylece 1000 m² net alana sahip bir arsa, toplamda 1400 ila 1500 m² brüt alana kadar kullanılabilir bir potansiyel sunar.
Peki Bu Bilgiler Sizin İçin Ne İfade Ediyor?
Bu hesaplamalar sadece teknik değil, aynı zamanda yatırım kararlarını doğrudan etkileyen kriterlerdir. Çünkü bir arsanın üzerine kaç metrekarelik yapı yapılacağı, sonrasında o yapının kaç daireye bölünebileceği ve size ne kadar getiri sağlayacağı tamamen bu verilere bağlıdır.
Bu yüzden, ister arsa satın almayı düşünen biri olun, ister elinizdeki arsayı değerlendirmek isteyen bir mülk sahibi, bu bilgileri doğru yorumlamak çok önemlidir.
Topraktan Ev Almanın Maliyeti ve Karlılığı
Topraktan ev alarak bugünün arsa fiyatlarıyla gelecekteki evinizi garanti altına alabilirsiniz. Arsa maliyetiniz sabit kalırken, konut fiyatlarının yükseldiği bir ortamda ciddi kar elde etme potansiyeliniz olur.
Emsal Hesabıyla Stratejik Yatırım Planlaması
Doğru emsal hesabı ile, ne kadar arsa almanız gerektiğini ve bu yatırımın size hangi daire büyüklüğü getireceğini net olarak görebilirsiniz. Bu nedenle arsa alırken sadece fiyatına değil, imar durumu ve emsal oranına da dikkat etmek gerekir.
